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2018北京时事政治:500万在北京能买到什么房?低总价难觅普通商品房

2018-07-12 10:04:39 来源:北京青年报

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原标题:500万在北京能买到什么房?

“大多数购房人在确定买房预算后,率先面临的问题就是,是选择新房还是二手房?此前,受楼市供应结构影响,北京楼市低总价新房供应量持续低位运行,手持500万-600万元的预算,购房人在新房市场选择并不多。近期,大批限竞房集中入市,限房价、竞地价政策出台前出让的部分地块也即将入市销售,其中不乏低总价、高品质的中小户型产品。500万-600万元的预算,除了城区的老旧二手房,在目前的市场上能买到什么样的新房?购房人又该如何选择?”

500万 城区老旧二手房主流成交价格

2018年上半年,北京新房新增供应降至历史低位,大量置业需求涌向二手房市场。据我爱我家市场研究院统计,2018年上半年北京全市二手住宅网签总量为76640套,环比2017年下半年增长57.6%,同比2017年上半年下降10.9%,在半年走势上结束了2017年的两连降,走出了半年不足50000套的低谷。

在成交户型结构上,据我爱我家市场研究院数据统计,2018年上半年,北京二手住宅交易中一居室占21.9%,两居室占55.7%,三居室的占比为20.9%,两居室仍是交易的绝对主力,占比超过五成。根据链家网给出的5月北京二手房参考均价62459元/平方米,80平方米左右的两居,总价区间基本在500万元。不过,这个总价,如果在城区,选择的局限性很大。

近几年,朝阳、海淀、丰台仍旧是北京二手房成交“大户”。三区的成交量占比位于全市前列。在北京二手房成交量最大的朝阳区,500万-600万元的二手房,成为市场的主力军。

《广厦时代》在东四环周边的二手房中介调查发现,总价在500万元左右的两居室是成交周期较短的一类房源,但大多落成年代较久。以位于四惠东的兴隆家园为例,5月底成交的一套90平方米西南朝向的两居,2005年入住的房源,成交总价510万元,成交周期仅一个月。

而在类似区域,想要买次新的二手房,购房成本就要高出不少。距兴隆家园不远的天鹅湾小区,物业管理等方面在同时期的小区中并不算出色,但入住时间晚,小区整体规划品质相比兴隆家园要高出不少,而价格也相差甚远。以天鹅湾的主力户型87平方米两居为例,单价就可以到90000元/平方米以上,总价已经进入800万元的区间范围内。

思源地产市场发展部副总经理郭毅表示,500万-600万元的二手房基本要么位置远、要么面积小,户型规划不合理。如果是次新房,面积相对比较合理,位置又比较好,有一定品质的,总价在这个区间的房源很少,要想具备这些条件基本都要在800万-1000万元这个区间了,五六百万元对应的基本是老旧二手房。

限竞房大都符合预算 普通新房选择少

500万-600万元,这个预算在二手房市场虽然有不少选择,但可选房源类型却比较单一,而退回到新房市场呢?这个预算能够买到什么样的新房?

在限竞房开闸前,北京新房市场满足这个区间段的房源十分有限。由于此前限竞房政策尚未最终落地,北京新房市场供应长期低位运行。据我爱我家市场研究院数据统计,其中5月北京新建商品住宅(不含保障房)的新增供应量更是刷新了十年来的历史最低纪录,仅为368套,仅次于可追溯到的2005年2月的316套。在这样的整体市场供应情况下,曾经低总价房源集中的几个板块,都已经难觅500万元这一价格段的新房。

以过去两年有集中供应的门头沟为例,由于单价的攀升和区域供应结构的变化,500万元这个价格段的新房,在门头沟现在已经成了稀缺产品。《广厦时代》了解到,目前门头沟在售的几个项目都以大户型为主,总价区间段已经攀升至700万元以上。

由于供应量少,少数几个符合这个预算的项目,一入市就受到了购房人的关注。近期,位于昌平南邵站附近的纯新盘招商都会中心首次开盘,虽然地块不受价格、面积的限制,但项目仍选择以88平方米的三居作为主打户型。500万元的总价,在近期北京的纯商品房中并不多见,全明通透户型,整体空间布局合理,有明确的动线设计,相比老旧二手房,如今的新房户型设计上的优势极为明显,对于购房人家庭结构的变化也进行了充分的考虑。

除该项目之外,同位于昌平的领秀慧谷、公园悦府,位于石景山的中海寰宇天下,顺义的中海国际城等项目,近期都有产品在售,如果只想买普通商品房的购房人,可以重点关注。

另一方面,正在集中入市的限竞房是手握500万元左右预算的购房人,入手新房的主要选择。从目前出让的限竞房地块看,除了西城、海淀、丰台少数几个内城地块外,其他土地都有500万元这个区间的房源供应。此前首次开盘即售罄的瀛海府,即满足这一价格条件。

《广厦时代》统计发现,目前已经确定案名的25个限竞房中,共有15个单价在45000元/平方米以上,除西城、海淀、丰台三个价格较高的项目为,大部分都可以提供500万元这一区间段的房源,其中多个项目都将在近期陆续入市。

限竞房变现周期长 价格仍有大优势

手握这个预算,购买新房,限竞房和普通商品房该如何选择?

有业内人士指出,在一些热点区域,限竞房的价格优势是十分明显的。像限竞房首轮开盘的瀛海府,其所在的区域内纯新商品房项目价格基本都在65000元/平方米以上,相较52449元/平方米的销售均价,瀛海府在价格上有很大优势。

而在近几年新兴的高端住宅聚集区孙河,瑞悦府等限竞房不到7万元的均价也极具优势。而且,在这些高端住宅的聚集区,如果不选择限竞房,也几乎没有中小户型可以选择,限竞房可以说给了刚需购房者进入这些热点区域一个机会。

不过,购房人购买限竞房,仍然有很多账要提前算清。根据北京市最新出台的《关于加强限房价项目销售管理的通知》,即使不被转成共有产权房,限竞房应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易,这个周期对于很多购房家庭,必须要在购房前考虑清楚。

郭毅指出,在限购时代,购房人在购房时必须考虑到家庭的成长性。目前的政策对限竞房这种房源的流通周期锁定,至少要在8年。如果说购房者觉得自己在未来的8年当中收入能够有比较大的提高,家庭的结构有可能会改变,比如说要生孩子,或者要生二胎,或者将来父母可能年龄大了,需要接到身边来照顾的话,那考虑到未来家庭人口的变化会需要更大面积的住房,同时随着自己收入的提升需要卖旧买新的话,那最好还是选择普通商品房。

反之,如果购房人认为自己的家庭结构很稳定,收入也很稳定,对目前限竞房主流提供的90平方米左右的小三居、140平方米左右的小四居产品感觉比较满意,未来8年到10年可能并不想换房,那限竞房就是目前市场上比较好的选择。

北京部分500万左右一套的在售项目

和悦华锦

地址:大兴亦庄博兴八路与兴海一街交叉口西南侧

户型:90平方米三居、130平方米四居

价格:均价52695元/平方米

大兴区可谓是限竞房最为集中的区域,亦庄、旧宫、瀛海、黄村……多个近几年置业的大热板块均有待入市的限竞房。区域内已经定下案名的项目大多都分布在南五环外,和悦华锦、万和斐丽、瀛海府、首开保利熙悦林语、首创远洋禧瑞天著……品牌开发商几乎在这儿聚齐了,在价格和地段已经限定好的命题作文中做文章。

此前,瀛海府的开盘售罄给足了区域开发商信心,未入市的几个项目也都汇集了购房人很高的关注度。其中,由保利、首开、金地三大开发商联手打造的和悦华锦的动向就一直备受关注。

在地段上,和悦华锦位于亦庄河西板块,西北侧3公里即是南城开发商最爱提及的南海子公园,同时项目南侧、西侧也都有规划公园分布。在商业配套上,和悦华锦可以享受到亦庄现有的各类成熟商业配套,同仁医院南院距项目3.5公里,医疗配套方面也不需要担心。此外,项目周边有两块待建设体育用地,预计未来还会引入较高水平的体育配套。在购房人最关心的教育配套上,和悦华锦与12年制的人大附中一街之隔,周边还有亦庄实验中学、实验小学、幼儿园等完善教育配套。

外部硬件是所有项目共有的,在项目自身条件上,和悦华锦拥有目前这几个项目中最低的容积率1.8,在居住舒适度上有一定优势。在户型设计上,和悦华锦同时配置了限竞房最爱的90平方米三居及130平方米四居。

90平方米三居户型南北通透、格局方正,明厨明卫,布局合理。户型配置了南向客厅、独立书房,居住舒适度较高。不过,受面积限制,卫生间面积略显局促。而130平方米的四居户型则功能更为齐全,客厅面宽可达4.3米,可以满足全家庭生活需要。

按照出让的限价,和悦华锦90平方米三居户型总价在474万元左右,而130平方米四居总价为685万元左右,购房人可以根据自己的购房预算进行选择。

 

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